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          首页>业主大会与物业服务企业的不当关系亟需修法改变

          业主大会与物业服务企业的不当关系亟需修法改变

          发布时间:2020-06-21 | 浏览量:98

          中國物業新聞網訊:

          全國人大關於《民法總則》中居委會與村委會作為“其他組織”的特殊法人定位,引起作為房屋產權人的業主群體高度關註,擁有小區共有區域、共有部位、共有設施設備的集體財產的業主大會,能否同樣確定為“組織”並相應賦予登記權利、承擔相應組織責任,成為熱議的焦點。     根據物權法,“業主可以設立業主大會,選舉業主委員會”,法律並未明確也未禁止業主大會登記為擁有獨立財產、賬戶、負責人並對其行為承擔民事乃至刑事責任的組織,但是現行的特區物管條例等地方法規,普遍將業主大會和業主委員會作為一種需要“備案”的會議形態,而非需要“登記”的組織形態。業主大會依法應當具有對小區事務的決定權,但是實踐中受到會議形態而非組織形態的限制,隻要擁有業主共有財產和共有資金實際管理權的物業企業不予配合,業主大會和業主委員會的決定就容易成為一紙空文、難以落實。     一、現行法規中小區格局缺乏市場化對等組織主體     社會主義市場經濟的兩大要素是市場化調節與法治化監管。交易雙方對於服務質量存在判斷分歧乃至爭議很正常,通過市場化調節選擇不同的服務商也很正常,但恰恰是這種日常生活中大傢都已習慣的正常,在物業服務行業反而顯得不正常。     為什麼呢?沒有人會否認:交易雙方各自獨立的組織化主體地位是“市場化調節”的必要條件。設想如果立法規定甲方公司股東的錢和物不能以甲方自己的名義存取和支配,而是必須以乙方公司的名義存取和支配,誰能指望甲乙雙方之間產生“市場化調節”的關系?     很不幸地,物業管理行業現行的特區條例就存在這樣的嚴重缺失:業主大會在法規中既不是公司、也不是組織,業主大會和業主委員會隻是“備案式”的會議形態,小區業主集體共有用房、共有設施、共有設備等共有資產的登記主體缺位,隻能由物業企業事實占有;業主所交的物業費、停車費、共有部位的廣告費、場地租金等等共同構成的共有資金賬戶主體缺位,隻能由物業企業事實占有;任何業主的合法權益保護,都不可避免地涉及如何從物業企業事實占有的既得格局中“虎口奪食”的問題;任何業主共有資金的保護,都因為事實上存取於物業企業“公司賬戶”,難以確定資金歸屬的性質、是否被挪用侵占等問題。     二、現行法規確定瞭業主集體與物業企業“妻管嚴”的不當關系     很多優秀的物業企業提出業主大會與物業應當是“主人”與“管傢”的關系、業委會則是業主大傢庭裡的“傢長”。     但在現行特區物管條例等地方法規裡,業主大會和物業企業被作為“親如一傢”的“老公”和“老婆”:業主大會“老公”沒有身份證、不能開賬戶,物業企業“老婆”才有。業主大會“老公”所有的房產不能以自己的名義登記、所有的資金都不能以自己的名義開戶,所有的共有部位、物業用房要由物業企業這個“老婆”占有和支配(物業服務用房普遍以“老婆他爸”開發商的名義登記,產權證上加個歸屬業主共有的小括號),所有共有資金也隻能存入物業企業“老婆”的賬戶,同樣由其占有和支配。     被優秀物業企業尊為“傢長”的業委會,比同樣沒有身份證的業主大會的“老公”身份更為尷尬。無論出於專業水平還是視角不同的因素,業委會發函物業公司置之不理的現象普遍存在。     在統一社會信用代碼證頒發之前,業委會一度在中國人民銀行和組織機構代碼中心的協助下,拿到瞭組織機構代碼證作為“準身份證”,深圳最多有200多個業委會據此開瞭銀行賬戶,但是由於業主大會與業委會都非常態化組織,業主大會不開會就不存在,業委會則“常見難產、任滿即死”,理性務實的業主或物業公司都可能不支持使用業委會賬戶進行物業費等業主共有資金的日常操作。     在這種情況下,業委會作為國傢物權法規定的機構,反而像是小區裡的“小老婆”,隻能跟物業企業這個早已存在的“大老婆”談判,或者召開業主大會請不掌實權的“老公”露面作主施加壓力甚至分傢休掉物業企業“大老婆”,從物業費之外的停車費、廣告費、場地租金中“虎口奪食”分一杯羹、或者“與狼共舞”一齊管賬,為業主大會“老公”存些“私房錢”,還有的則通過合同約定業委會擁有評測物業服務質量的有限權利,提交業主大會“老公”作出決定。在統一社會信用代碼證制度實施之後,由於明確“登記”管理機關才能發放,業委會反而沒瞭途徑獲得“準身份證”,開設賬戶的權利即告喪失。     三、業主大會“備案式”會議形態變相鼓勵業主大會不作為、不擔責,“登記式”組織形態才能實現權責相符  
          圖表:業主大會(和業委會)的會議形態與組織形態權責對比     業主大會和業主委員會是物權法、物業管理條例規定的法定組織,由於缺乏法律細則,目前深圳及大多數省市地方法規將其作為一種需要備案的會議形態,而非需要登記的組織形態。     作為“備案式”會議形態的業主大會(或業委會),法律明確規定實行多數議決(人數面積雙雙超過1/2或2/3),其執行機構或個人不得未經會議表決使用集體名義進行訴訟等活動。業主大會本身並非實體組織,其執行機構(或個人)難以開設賬戶納入物業費、共有場租、廣告費等共有資金。業主大會的執行機構或業委會的執行個人,在授權任期期滿之後自動解散,業委會(或其主任)也隻是業主大會的會議召集人,而不是負責人,在法律上沒有為業主大會(或業委會)的集體不作為承擔責任的義務。     也就是說,如果小區房屋失修、消防癱瘓,隻要業主大會(或業委會)不作為、沒有做出任何決定,其責任就會由全體業主分擔,業委會(或委員個人)沒有任何責任。但反過來說,如果業委會作出瞭維修房屋、維修消防系統等決定,相關決定導致業主或第三人遭受損害,則投贊成票的多數委員可能需要首負承擔連帶賠償等責任,這種情況下未投票或者未投贊成票的委員反而可能由於其沒有表達同意或者已經表達異議,不用承擔責任。     在“登記式”組織形態下,業主大會(2019最新四虎免費或業委會)作出決定,以其對外的法定代表人簽字或公章為準,其內部決策是否按照章程規定的程序進行、其執行機構或法定代表人是否任期已滿、是否超出授權范圍,由其成員自行監督並追究賠償等責任,但是這種內部投訴監督與責任追究的過程,除非經由行政責令或法院判決,不影響其組織決定的對外效力。也就是說,物業企業不可能以業委會是否任滿、業主大會是否個別業主有異議為由,未經行政或司法裁定,自行決定是否執行業主大會或其業委會的任何決定(物權法規定業主大會“和”業委會的決定,對全體業主有約束力)。與此同時,業主大會的執行機構及法定代表人對外承擔作為或者不作為的法定責任,包括民事責任乃至刑事責任。     “備案式”會議形態與“登記式”組織形態在承擔責任、特別是能否認定失職等方面存在顯著差異。     以小區消防系統如果癱瘓為例,“備案式”會議形態下,業主大會或業委會如果不作為沒有責任,由物業企業作為小區唯一民事主體承擔責任;而“登記式”的業主大會組織是共有部位和設施法律上的明確產權人,監管部門可以責令其強制執行、開出罰單,並要求其負責人承擔相應法定責任。從業主的根本利益來說,對於物業費及共有廣告場租等有限支出,必然優先考慮消防、電梯、房屋維修等基本需求。如果不漲費,削減綠化、員工人數等其他支出,是權責相符之下的主動選擇,不至於引起不滿。     四、物業企業在業主大會會議形態與組織形態下不同的理性選擇     在業主大會“備案式”會議形態下,物業企業獨占小區財物運作可持續的組織優勢,在現有法律法規的框架范圍內可能進行以下理性選擇:     日常事務方面,無論是成本上漲過快還是業主大會難開物業費難調,都會導致物業服務質量的下降,同時導致業主對於企業的不滿度上升。因此需要按照計劃經濟的思路,呼籲由政府出面制定物業服務的收費標準或調費標準,同時對於因難以調費導致的房屋日常漏水失修、電梯十幾年就老化驚魂、消防五六年周期癱瘓等問題,強調這是業主責任,大力呼籲政府動用財政資金進行補助,至少放寬專項維修資金“危及房屋安全與人身安全”的強制使用門檻,改變建築設施本體大修中修所需的“房屋養老金”的定位。     日常財務方面,由於小區所有資金進的是物業公司名下的賬戶,企業資金與業主共有資金難以區分,不存在刑法所規定的“挪用”、“侵占”業主資金等問題,因此可以“統籌”使用小區物業費以及停車費、廣告場租等業主共有資金,甚至依照特區物管條例代收維修金後違法截留,相應資金的利息以及投資理財收益隻要超過監管部門可能的罰款金額,可以合法成為企業利潤。由於業主大會並非實體組織,會議授權業委會進行訴訟的經費支持不足,而且最多賠償同期銀行貸款利率,訴訟風險較低。     對於業主大會會議特別是選舉業委會,除非出於提高繳費率或者提高收費標準的考慮,為瞭避免潛在的經營風險(市場化企業競爭是常態,而且選舉業委會本身就可能顯示業主不滿服務質量)、避免日常事務財務遭受“不必要、不合理”的幹預,優先選擇拖延或聯合少數人予以抵制。如果業委會已經成立,能配合則配合,但是對其與企業利益不符的要求,如要求增加資金投入、分享小區財權(收益分成或者賬戶共管),優先拖延敷衍,業委會三年即告任滿,如果其業主大會支持力度強,再行談判讓步。     對於業主大會會議決定解聘物業企業,很難出現多數業主不再繳費(物業費繳費率可能大幅降低,但停車費涉及能否正常進出小區不大可能降低,公共收益數額相對穩定),特別是在小區租戶多、業主實際參會率低的時候,物業企業可以利用對小區資金賬戶、共有房屋設施的實際管理權,一方面以存在業主欠費民事糾紛、或者個別業主(如仍有房屋產權的開發商)訴訟要求判決業主大會會議無效(可以拖延兩年)等理由拒絕撤出,另一方面視實際情況選擇減人、降質等方式確保不虧本,或者增人、提質改善服務爭取業主大會再次開會續聘企業。由於業主大會新聘的物業公司或者業委會出資聘請的安保公司等強行交接可能導致嚴重暴力沖突,會遭到警方提前或現場強力制止,隻要不是行政或司法機關強制執行交接,物業企業對小區的實際管理權不會喪失。     在業主大會“登記式”組織形態下,業主物業費、停車費、廣告場租等能夠通過業主大會賬戶實現日常收支,企業資金與業主資金有效區分,即使獲得業主大會或業委會授權進行日常操作,違法挪用侵占將較易遭到民事追責甚至公訴機關刑事檢控;業主大會的會議是否有效、業委會任期是否屆滿,即使業委會有違法違規,依法也是其執行機構與人員承擔相應的民事與刑事責任,其隨時可以改變業主大會名下賬戶資金收支權限,物業企業難以直接獲得業主資金,隻能通過請求行政責令或者法院判決等公權力機關維護企業利益。一旦出現業主大會解聘物業企業的組織化合法決定,即使業主大會賬戶的印鑒密碼等實際操作權在物業企業手中,再行操作支出依然可能觸犯挪用或侵占其他單位資金的刑事罪名,風險很高。此外,小區共有部位、共有設施具有法院、政府等各方公認的具體權利人,一旦發生交接沖突,權屬是非責任清晰,警方介入會直接帶走明顯侵權的企業一方,因此按照業主大會簽章公函的要求,撤出小區並通過提起民事訴訟索賠合法權益,更符合物業企業利益。     五、市場調節和行政監管同時失效後的兩種修法思路     物業企業服務質量是否下滑、成本收益是否虧損,理想中應當由業主大會作為市場一方主體“優中選優”,現實中往往隻有到瞭業主“忍無可忍”時才能連續艱難跨越業主大會雙過半同意的第一道高門檻,以及即使業主大會解聘企業,行政力量受制於“民事糾紛”難以出手、司法力量受限於訴訟程序導致的小區物管漫長動蕩期的第二道高門檻。     於是在物業管理行業,社會主義市場經濟中市場調節的基礎作用難以發揮,深圳一批優秀的物業領軍企業,更多隻能跟隨開發商的腳步異地發展,難以獨立實現的物業市場競爭與優勝劣汰;與此同時,社會主義市場經濟中法治政府的調控監管與對大眾利益的保護,同樣在物業管理行業難以有效實現,隻要被解聘的物業企業拒絕執行,行政監管力量往往束手無策,即使經歷漫長的司法訴訟迎來“遲到的正義”,小區管理的長期動蕩也會讓業主利益再受重大損失。     從法規制度的角度來看,目前總體上對物業服務質量的市場調節與行政監管兩種力量同時失效,導致物業管理行業中眾多業主的住宅小區房屋年久失修、電梯老化驚魂、消防周期癱瘓、物業交接動蕩等等成為相當普遍的問題,反觀單一業主的政府大樓、商業瀧澤蘿拉全AV在線觀看 樓宇很少出現這些問題,業主大會與物業企業對等主體組織地位的重要性,一目瞭然。     對於法治社會與行政監管來說,越是產權清晰,越能減少紛爭。例如諸多矛盾糾紛中,很多小區業主投訴物業企業侵占、挪用瞭業主共有的公共收益和維修金,面對現行法規中業主大會和物業企業同為一傢人,而且業主大會這個“老公”沒有身份證沒有賬戶,錢和物都歸物業企業這個“老婆”管,各級政府官員即使“包公”再世,也難以分清。即使依法應當上繳政府專戶的業主專項維修金,哪傢業主交瞭哪傢沒交等等細賬除瞭物業企業“老婆”當傢,業主大會“老公”都滿頭霧水,單靠區住建部門具體人員難以逐一核對清查,核查不準還可能因此承擔行政責任。     從基本邏輯出發,現行特區物管條例在設定業主大會隻能以“備案式”會議形式存在、不能以“登記式”組織形式像單一自然人或法人業主一樣有效履職之後,面對業主大會缺位所導致的小區房屋年久失修、電梯老化驚魂、消防周期癱瘓等問題,總體上有兩種思路可以選擇:     第一種思路:鑒於缺乏對等的雙方主體導致瞭市場失靈,通過特區物管條例修法,明確業主大會的組織化主體地位,培育、引導、支持、規范其在小區范圍內像單一業主一樣有效行使共有和共同管理集體財產的法定權利,進而充分發揮物業企業市場競爭下的專業化服務,通過市場化調節實現房屋越老越值錢、電梯歷久彌新、消防系統維護責任清晰;     第二種思路:鑒於小區“老子開發兒管理”的普遍現象,按照計劃經濟的思維,由行政監管部門對於物業企業在小區的服務進行全面的國企式的人、財、物全面監督與幹預,最終由財政資金承擔起相應房屋、電梯、消防等系統維修維護的資金供給責任。但是中國社會主義市場經濟的改革歷程已經表明,單靠行政指令和國企式監管難以有效提升競爭性行業的服務質量。     【結語】     深圳市物業管理先行一步,全國第一個商品房小區、第一個物業管理公司、第一個業主委員會,第一部《物業管理條例》都誕生在此,一批物業領軍企業、優秀業委會也蜚聲全國。但與此同時,物業管理行業格局深層次問題也在深圳率先累積爆發:大多數小區業主主體地位與責任缺失(僅約七成小區選出業委會),物業服務質價相符、優勝劣汰的市場化機制難以發揮(物業費長期難調成為常態、優秀企業難以脫離開發商獨立拓展市場),住宅小區老舊失修成為常態,電梯故障、消防癱瘓等頻現媒體,小區矛盾糾紛持續高發而且沖突最烈,政府監管缺乏市場化格局支撐,疲於應付、有飄花電影院心乏力。     迄今為止,物管條例修法已經連續三年成為深圳市人大會議大會議案,有必要重新審視行業格局,通過修法改變現行法規中業主大會與物業企業“妻管嚴”的不當關系,直面業主大會“備案式”會議形態與“登記式”組織形態之間的差異,真正在物業管理行業確立社會主義市場經濟的基本格局,消除目前“雙軌制”下的行政監管難題有效解決小區普遍存在的服務質量下降、物業費長期難調、維修金被大面積違法拒交、共有收益被物業占有、企業阻撓業主大會會議、業主大會開會門檻過高、業委會既無力監督又無力支持“僵屍”盛行、物業企業市場“優勝劣汰”難以實現、基層街道被業主投訴“偏心物業”等普遍難題,有效維護廣大業主的合法權益,讓各小區業主“有恒產者有恒心”,從目前的不穩定因素成為社會穩定的可靠基石。
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